Pourquoi investir dans l’immobilier ?

 

Actuellement, les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas, et à l’heure où l’économie est toujours en crise, avec des placements financiers incertains et peu rémunérateurs, on remarque que le marché de l’immobilier, lui, repart fortement à la hausse.
D’autant plus que Montpellier est en manque de logements : notre région bénéficie d’une croissance démographique deux fois plus grande que la moyenne nationale.
C’est donc le moment idéal pour vendre votre bien et/ou investir à nouveau.
Voici ci-dessous quelques réponses aux questions que vous pourriez vous poser :

ACHETER

1 Quels sont les coûts liés à mon bien ?

A l’achat :
– Frais de notaire : En moyenne, on estime à environ 9% les frais de notaire pour de l’ancien, et 2,90% sur du neuf.

A la location :
– Taxe d’habitation : elle est à la charge du locataire.

– Taxe foncière : Elle ne concerne que les propriétaires. Si vous êtes propriétaire et que vous occupez les lieux, alors vous cumulerez taxe foncière et taxe d’habitation. Si votre bien est occupé par des locataires, vous pourrez déduire de votre taxe foncière la taxe sur les ordures ménagères.

– Garantie Loyer Impayé (GLI): Pour vous protéger des impayés de loyer, vous pouvez opter pour une assurance spécialement conçue pour cela : la Garantie des Loyers Impayés (GLI). Souscrite auprès d’une compagnie d’assurance ou dans votre banque, la GLI vous offre des garanties puissantes : remboursement des loyers et charges impayés et des dégradations, prise en charge de la procédure et des frais de contentieux. Les tarifs sont variables d’une compagnie à l’autre. Le plus souvent les tarifs varient de 2,5 à 4 % du montant annuel des loyers et charges.

Les frais d’agence : vous pouvez confier votre bien en gérance en signant un mandat de gestion locative, qui donne le pouvoir à l’agence d’accomplir au nom du propriétaire de nombreux actes liés à la gestion de son patrimoine et à la location :
– percevoir les loyers avant rétribution au propriétaire et envoyer les quittances au locataire

– envoyer des avis d’échéance

– s’occuper de la révision du loyer et de l’ajustement des provisions pour charges

– traiter les impayés (relances etc…)

– prendre en charge de tâches plus ponctuelles comme le suivi de travaux

Ces frais s’élèvent en générale à un montant de 7% à 9%.

2 Comment calculer la rentabilité d’un bien ?

Pour calculer la rentabilité d’un bien, il faut prendre le prix d’achat, y ajouter les frais de notaire, et soustraire les charges ainsi que la taxe foncière (sans les ordures ménagères).
Prenons un exemple : j’achète un bien à 100 000€ (ce prix inclus tous les frais : prix de vente + frais d’agence + frais de notaire d’environ 9%, etc…).

Ce bien est loué 550€ par mois, soit 6600€/an.

Il faut ensuite déduire un certain nombre de frais :

frais de gestion (7%) = 38,50€/mois 462€
charges (entretien des parties communes)
= 60€/mois

720€
garantie loyer impayé (2%) = 11€/mois 132€
taxe foncière 800€
TOTAL 2114€

Ainsi, par an, vous percevrez un revenu net de 6 600€ - 2114€ = 4 486€
La rentabilité sera donc de 4 486/100 000 = 4,49%
Pour simplement comparer, le taux de rentabilité d’un livret A en Aout 2016 est de 0,75%
Ce taux de rentabilité est valable si le bien est acheté avec 100% d’apport, c’est à dire sans prêt.

3 Quelles taxes sur la plus-value

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l’acquérir, vous réalisez une plus-value. La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d’exonérations liées à la nature du bien ou à votre situation personnelle.
La plus-value immobilière est imposée au taux de 19 %, et est diminué d’un abattement selon la durée de détention. Aucun abattement si le bien est revendu moins de 6 ans après son acquisition. Entre la 6ème et la 21ème année, vous bénéficierez d’un abattement de 6% chaque année. Enfin, au delà de la 22ème année, l’exonération est totale.

PRETS BANCAIRES

1 Quelles conditions à remplir pour obtenir un prêt bancaire ?

Il n’y a pas de règles fixes, mais bien évidemment plus vous aurez d’éléments rassurant pour le banquier, plus vous aurez de chance d’obtenir un prêt satisfaisant. Il faut dès à présent rassembler un maximum de preuves de votre solvabilité. Les plus pour votre dossier :
CDI plutôt qu’un CDD
Un salaire adapté aux échéances de remboursement
Donner des indications sur votre poste actuel et vos études
Avoir un apport (en général 10% du bien à acheter, même si on peut étudier un dossier sans apport du tout)
Avoir un ou plusieurs garants
Être propriétaire d’un ou plusieurs biens (étude de votre patrimoine actuel)

2 Quels avantages offrent le recours à un courtier ?

Vous pouvez solliciter votre banquier habituel pour qu’il vous fasse une offre de prêt. Cependant, nous vous conseillons de consulter un courtier en prêt immobilier. Cela ne vous coûte rien : il se rémunère seulement si vous souscrivez un prêt grâce à lui.
Il vous aidera à monter votre dossier, et fera les démarches lui-même auprès de plusieurs banques partenaires avec qui il a négocié des meilleurs tarifs.
Il vous fera ensuite différentes propositions, qui incluront toutes sa commission. Vous pourrez donc comparer ces offres avec celle faite par votre banquier.
Attention, légalement le courtier ne peut pas faire une demande de prêt auprès d’une banque que vous avez vous même consulté, et inversement la banque ne pourra pas faire d’offre au courtier si elle vous a déjà fait une offre.

3 Le prêt : quelle durée ? Quel montant ?
  1. Il faut trouver le bon compris entre le montant des mensualités et la durée du prêt. Evidemment, l’idéal est de fixé le montant des mensualités à rembourser à un niveau équivalent à celui du loyer payé par le locataire, de manière à ce que le loyer finance le prêt.

Exemple : j’achète un bien à 100 000€ (tout compris: frais de notaire, frais d’agence etc.). Le loyer est de 550€/mois. Une fois déduit les charges, la taxe d’habitation, les frais de gestion en agence et l’assurance, il reste environ 450€/mois.
Voici une simulation de prêt, sans apport :

 

Durée du prêt Taux d’intérêt Taux d’assurance Mensualités Coût du crédit
10 ans 1,25% 0,36% 916€ 10 032€
15 ans 1,35% 0,36% 644€ 15 922€
20 ans 1,60% 0,36% 517€ 24 118€
25 ans 2,04% 0,36% 455€ 36 741€

 

Si vous contractez un prêt sur 15 ans, vous aurez à débourser par mois 644€ (mensualité)-450€ (loyer)=196€. Si vous partez sur 20 ans, vous débourserez 67€. Sur 25ans, vous deviendrez propriétaire pour 5€ par mois…

4 Qu’est-ce que le prêt primo-accédant ?

POUR QUI ?

Le Prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt réglementé ouvert aux primo-accédants désirant devenir propriétaire de leur résidence principale. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt pour y accéder.

Il est accessible sous conditions de ressources.

Pour savoir si vous remplissez les conditions de ressources, permettant de bénéficier du PTZ et qui ont augmentées en 2016, vous pouvez consulter des simulateurs en ligne.

 

PRESENTATION DU PRET A TAUX ZERO

Le Prêt à taux zéro ne peut financer à lui seul votre nouveau logement. Il doit être complété d’un ou plusieurs prêts (prêt bancaire classique, prêt épargne logement).

Le Prêt à taux zéro vous permet de financer :

  1. l’achat d’un logement neuf (ou assimilé neuf) ou la construction d’une maison conformes aux exigences de performance énergétique en vigueur ;
  2. l’acquisition d’un logement ancien avec des travaux importants hormis ceux financés par un Eco-Prêt à taux zéro– correspondant au minimum à 1/3 du prix d’acquisition du bien, soit 25% du coût total de l’opération (opération = acquisition + travaux), ou avec ou sans travaux dans le cadre de la vente de logements sociaux (Habitation à Loyer Modéré-HLM ou Sociétés d’Economie Mixte-SEM) selon certaines conditions.

DUREE

La durée du PTZ est règlementée et déterminée en fonction des ressources de votre famille.

MONTANT DU PRET A TAUX ZERO

Différents critères sont pris en compte pour le calcul du prêt à taux zéro :

  • la composition de votre famille ;
  • l’emplacement géographique de votre futur bien immobilier.

En fonction de ces critères, un pourcentage déterminant le montant du Prêt à taux zéro auquel vous avez droit est appliqué au coût de votre bien immobilier, mais dans la limite des plafonds d’opérations indiqués ci-dessous. En 2016, dans le neuf, comme dans l’ancien avec travaux importants, ce pourcentage est porté à 40% ; pour les autres critères de l’ancien (vente logements sociaux), ce pourcentage reste à 10% (quelle que soit la zone).

 

Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zones B2 Zone C
1 personne 150 000 € 135 000 € 110 000 € 100 000 €
2 personnes 210 000 € 189 000 € 154 000 € 140 000 €
3 personnes 255 000 € 230 000 € 187 000 € 170 000 €
4 personnes 300 000 € 270 000 € 220 000 € 200 000 €
5 personnes et + 345 000 € 311 000 € 253 000 € 230 000 €

 

Le zonage est fixé par la réglementation, en tenant compte de la tension immobilière des communes.

  • Zone A : agglomération de Paris, côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (ex. Marseille, Lyon, Lille…) ;
  • Zone B1 : certaines agglomérations grandes dont les loyers et les prix des logements sont élevés (ex. Toulouse, Bordeaux, Nantes…), Villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris, certaines communes chères, Martinique, Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Mayotte ;
  • Zone B2 : Villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;

Zone C : reste du territoire.

 

Exemple : vous souhaitez acheter un bien à 200 000 € en zone A (Montpellier). Vos revenus sont équivalant à 25 000€/an et vous êtes seul. Vous pourrez souscrire à un PTZ à hauteur de 60 000€ (40% du plafond de 150 000€), avec un remboursement de 0€ pendant les 10 premières années à venir, puis 416,67€/mois pendant 12 ans.
En revanche, si vos revenus sont égaux à 30 000€/an, vos remboursement seront de 0€ pendant 5 ans, et les mensualités à rembourser sur les 15 prochaines années années seront de 333,33€.

 

 

DEFISCALISATION

Pour palier à un manque de logement dans certaines zones en France, l’état à mis en place une politique d’incitation sous forme de défiscalisation : en investissant dans des logements particuliers, remplissant certains critères (zones géographiques identifiées, loyers plafonnés, logements neufs etc…), il vous est possible de déduire un pourcentage de votre investissement de vos impôts annuels.

La Loi Pinel : jusqu’à 21% de réduction d’impôt

Le dispositif Pinel est entré en vigueur le 1er Septembre 2014 et est valide jusqu’au 31 Décembre 2017. Il remplace le dispositif Duflot dans le but de l’améliorer et de rendre les conditions d’autant plus avantageuses pour le contribuable français désireux d’investir. Le but du gouvernement est de développer le financement des particuliers dans le secteur de l’immobilier afin de relancer le secteur tout en augmentant l’offre de logements à louer sur le marché.

1 Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Les anciens dispositifs (Scellier, Duflot) ne proposaient qu’une réduction d’impôt de 13% ou 18%. Le dispositif Pinel va plus loin et propose une réduction qui peut s’élever jusqu’à 21% du montant de l’investissement. Soit, avec la loi Pinel, une réduction d’impôt pouvant atteindre la somme de 63 000 €. 

De plus, le dispositif Pinel introduit la possibilité de louer son bien à ses proches, ses ascendants ou descendants.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période déterminée : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est, dès lors, proportionnelle à la durée d’engagement : 12%, 18% ou 21%.

Par exemple : pour un investissement de 150 000 €, vous pouvez réduire vos impôts de :

18 000 €, soit 3 000 € par an si vous louer votre bien neuf pendant 6 ans.

27 000 €, soit 3 000 € par an si vous louer votre bien neuf pendant 9 ans.

31 500 €, soit 3000 € par an les 9 premières années, puis 1 500€ les 3 dernières années si vous louer votre bien neuf pendant 12 ans.

2 Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel ?

2-1 – Le logement :

Le logement, pour être éligible au dispositif Pinel, doit respecter les conditions suivantes:

être neuf ou rénové
être acquis en l’état futur d’achèvement, (c’est à dire sur plan),
bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique (RT 2012),
être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier,
être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés.

2-2 – La location :

Le bien acquis à travers le dispositif Pinel doit être loué en respectant les conditions suivantes :

location Pinel du bien sur la période d’engagement : 6, 9 ou 12 ans,
location en qualité de résidence principale,
location non meublée,
définition du loyer en raison des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel.

2-3 – L’Investissement :

Les conditions financières propres au dispositif Pinel pour investir dans le neuf sont les suivantes :

l’investissement ne doit pas dépasser la somme de 300 000 €,
l’investissement doit être de 5 500 € par m² maximum,
les investissements sont limités à 2 par an dans la limite des 300 000€,
la réduction d’impôt est inclue dans le plafond des niches fiscales limitées à
10 000€ par an et par foyer,

la réduction d’impôt ne peut être reportée d’une année à l’autre.

3 Quels sont les zones et les plafonds de la loi Pinel ?

3-1 Les zones Pinel

Les zones Pinel sont les zones qui déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale. Ces zones sont divisées en catégories :

Zone A Bis : Paris et sa proche banlieue

Zone A  : reste de la banlieue Parisienne

Zone B1 : grandes agglomérations Françaises, supérieure à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse.

Zone B2 : communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants

Zone C : le reste du territoire

 

3-2 Les plafonds Pinel

  Zone A bis Reste de la zone A Zone B1 Zone B2
2015 16,82€/m² 12,49€/m² 10,06€/m² 8,74€/m²

Le particulier qui investit grâce au dispositif doit respecter différents plafonds Pinel : le plafond des loyers et le plafond de ressources des locataires.

a- Le plafond de loyer

Le premier plafond, délimite le montant maximum auquel le bien peut être loué. Il dépend de la surface de ce dernier et de la zone dans laquelle il est situé. Ce plafond est mis en place pour réguler les prix du marché et assurer un accès à la location plus facile.

b- Le plafond de ressources des locataires

Le deuxième plafond délimite les revenus maximums que peuvent avoir les locataires d’un bien Pinel. Cette décision permet d’offrir un accès prioritaire aux foyers modestes. Ce plafond dépend de la composition du foyer mais aussi de la zone dans laquelle se situe le bien.

 

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE LIEU DE SITUATION DU LOGEMENT
Zone A bis (en €) Reste de la zone A (en €) Zone B1 (en €) Zone B2 (en €)
Personne seule 36 971 36 971 30 133 27 120
Couple 55 254 55 254 40 241 36 216
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 433 66 420 48 393 43 554
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 479 79 558 58 421 52 579
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 102 893 94 183 68 725 61 853
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 115 782 105 985 77 453 69 707
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième